二月广州房地产市场报告
观点指数近期，广州发改委发布了《广州市2022年重点建设项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》，根据上述文件，2022年广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目，6项城市更新工程纳入了重点建设预备项目。
这个消息对于目前按下冷静键的广州旧改来说，可谓是一个积极的信号，加上近期接连发布了一系列政策为旧改规范化打补丁，相信广州旧改恢复推进就在不远之时。
市场方面，年关过后项目加推热情下降，但亦有部分项目选择在元旦节点前后开盘，黄埔、南沙、白云、海珠均有新盘入市。
同时，新批准预售项目数量亦相对较少，1月取证依然由黄埔区领衔，而传统大仓增城期内新批准预售仅一个项目；网签量上黄埔区亦几乎比肩增城区。
新年的广州房地产市场，平静的表面下实则波澜将现。
多宗工业用地待出让，华夏幸福将失荔湾商住地
根据观点指数监测，报告期内广州成交6宗地块，均为非住用地，另外近期共有13宗地块正在挂牌，多数为工业用地，其中4宗地块目前正在报价，截至2月11日，其中3宗地块已有企业报价，均为土地出让起始价，而南沙区NGY-1地块尚未有企业报价。
另外，值得注意的是，华夏幸福600340）发布公告称，由于未如期缴纳第二期土地出让价款，华夏幸福下属子公司被通知解除荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南新隆沙地块的《国有建设用地使用权出让合同》及其变更协议。
据了解，该宗地位于白鹅潭商务区起步区新隆沙片区，宗地面积6.6万平方米，包含6个地块，其中1宗纯居住用地，2宗商住综合用地，3宗商业商务设施混合用地。
华夏幸福于2020年6月以底价竞得该宗地，楼面价18662元/平方米，并已缴纳头部期土地出让价款34.195亿元，但余下款项未能如期缴纳，并可能无法收回已缴纳的合同定金13.678亿元。
目前华夏幸福仍在协商相关事宜，后续进展仍待关注。
据媒体消息，黄埔区城市更新项目核查结果已经出炉。
由于推行快拆快建模式，黄埔区存在一批未批已拆的城市更新项目，纳入核查范围的项目数量超过其他十区项目之和，核查所用时间较长。
据了解，有34个项目可继续推进，其中部分项目进度靠前，已有项目入市。
另外，有9个项目被叫停，其中大部分为未批已拆项目，只有1个是已批在建项目。
随着广州城市更新项目全面核查的结束，将逐步重启，而企业亦注意到变局即将结束，希望趁机介入。
据中海晟融官微消息，公司决定投资并全面参与广州核心区域城市更新项目，首批储备项目预计建筑面积将达100万平方米。
该公司自2017年起开始设立粤港澳大湾区城市更新不动产股权投资基金，目前已投资深圳、珠海、惠州等城市，而拓展广州市场将会成为其布局大湾区城市更新的关键一步。
1月广州新房网签不温不火，但相较去年市场低点时的成绩，本月表现属于稳定；而新批准预售情况则在各区之间出现分化，黄埔区和南沙区取证较为积极。
据观点指数监测，1月广州新建商品住宅网签8860套，环比下降30.2%；网签面积95.08万平方米，环比下降29%。
1月新建商品住房批准预售6343套，环比减少64.4%；批准预售面积67.46万平方米，环比减少63.7%，其中，黄埔区新房批售面积占比44%，南沙区占比24.9 %；而增城区近期已变得悄无声息，本月新房批售仅1个项目，共142套。
中心城区亦有新货出炉，天河区批售了合景臻源，荔湾区批售了滨江上都，越秀区和海珠区暂无上新。
数据来源：观点指数整理 (统计周期为2021年12月26日-2022年1月25日)
截至1月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10.2万套，可售面积1094.6万平方米，去化周期11.2个月，环比缩短0.2个月。
分区来看，本月供应较多的黄埔区和南沙区去化周期拉长，另外花都区去化周期亦增加，其余各区去化周期均有不同程度的缩减。
据观点指数统计，报告期内样本企业共有5个项目加推，4个项目开盘，共推出约1.8千套住宅单位，其中以黄埔区蕞为活跃，而远郊区域仅南沙区上新。
新开盘项目分别为位于海珠区的中海观澔府，位于白云区的新世界云耀，位于黄埔区的升龙学府上城和位于南沙区的珠江海御。
中海观澔府临近广纸新城片区，是继中海观澜府之后中海在海珠的又一江景项目，以大户型为主力产品，主打改善型需求，首推189套89至126平方米的单位，去化约6成。
而价格方面，中海观澔府首批入市产品定价在7-8.4万元/平方米之间，而附近的中海观澜府去年4月加推的价格为6.3-8.5万元/平方米。
另外值得注意的是，在2021年广州第二次集中供地中，中海拿下了海珠区的蚝壳洲地块，该地块与中海观澜府仅一街之隔，预计将打造200平方米以上的大平层，定位较现有项目更高端。
新世界云耀是岭南新世界第六期的住宅组团，配套相对全面，主打高端改善型，距白云新城仍有一段距离，片区新房稀缺。此次开盘推出309套122至166平方米的单位，均价约6.75万元/平方米，去化率在6成左右。
升龙学府上城位于黄埔知识城南部，属于汤村旧改项目，是升龙在广州开盘的首个项目，首推476套97至137平方米单位，定价为2.8至3.3万元/平方米，去化约3成。
汤村旧改项目总规划建筑总量达到269.15万平方米，其中复建住宅74.41万平方米，融资住宅97.68万平方米（含公共配套9.68万平方米），规划包含了从托儿所到高******8所学校，但尚未确定是哪些学校。
另外，升龙目前约有8个正在推进的旧改项目，位于南沙的升龙臻府项目已于较早前开放营销中心。
珠江海御位于南沙湾板块，是南沙珠江湾的五期组团，临近海岸，开盘推出240套110至140平方米三至四房单元，均价约3.2万元/平方米；而去年9月南沙湾出让了一宗地块，位于南沙资讯科技园旁，限售价约3.65万元/平方米。
日前，雅居乐、世茂分别向中海出售广州亚运城项目公司26.66%、26.67%股权，交易完成后，中海将持有广州亚运城项目73.33%股权，而另外26.67%股权则由碧桂园持有。
相关资料显示，广州亚运城项目总建面约585万平方米，其中已开发面积406万平方米，179万平方米在施工中，已售面积为347.3万平方米。
该项目于2009年12月22日由富力、雅居乐和碧桂园联合竞得，后世茂与中信亦宣布入股。
2016年，富力退出该项目，而中海收购了中信地产项目，接受亚运城20%股权。此后，广州亚运城项目由中海、雅居乐、世茂、碧桂园共同持股。
如今，由于行业环境变化，亚运城项目再度易主，中海将成为亚运城项目的蕞大股东。
值得注意的是，2019年，中海还在亚运城周边拿下一宗地块，开发了中海左岸澜庭项目；未来，在中海的运作之下，亚运城与左岸澜庭或许有机会协同发展。
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