2020年上半年广州市土地市场分析
受疫情影响，广州土地市场经历了一月和二月的平淡期，为缓解疫情对经济的影响，国家实行相对宽松的货币政策，贷款利率降低，一二线城市土地交易市场开始活跃，接下来“卓越评估”将带大家分析上半年土地市场情况。
广州市共经历了114次土拍，其中有7宗土地流拍，5宗土地中止交易，最终成交102宗土地，比2019年上半年同期增加18宗。总成交价达1049亿元，同比2019年上半年上涨80%。总成交面积529万㎡，同比2019年上半年下降9%。
其中居住、商住用地共成交32宗，成交面积为202.3229万㎡，占总成交面积38.2%；商服用地成交21宗，成交面积为74.5641万㎡，占总成交面积14.1%；工矿仓储用地成交47宗，成交面积为249.1467万㎡，占总成交面积47.1%，其他用地成交2宗，成交面积为3.1927万㎡，占总成交面积0.6%。
具体居住、商住用地成交状况如下：
2020年上半年土地成交面积最大为南沙区，其成交面积为159.598万㎡，占总成交面积30.2%，其总成交价为151.517亿元，占总成交价14.4%；总成交价最高为番禺区，其总成交价为189.874亿元，占总成交价18.1%。
按月份看，2020年上半年土地成交量多集中于3月、5月，均成交22宗土地，其中3月流拍3宗土地，5月流拍1宗土地。
按面积看，2月份出让面积为119.7433万㎡，虽然为上半年出让面积最高月份，成交以工业用地为主，其总成交价仅为49.7亿元，占上半年总成交价4.7%。5月份出让面积为96.752万㎡，其总成交价为333.3205亿元，占上半年总成交价31.8%。
2020年上半年溢价率最高、总价最高地块：
1月19日，上海凌翔投资有限公司（中信泰富+广船联合体）以总价81.9623亿元竞得荔湾区芳村大道南广船一期地块，土地用途为二类居住用地(R2)、商务用地兼容商业用地(B2兼容B1)，该地块总用地面积123653㎡，可建设用地面积44795㎡，可建建筑面积为220236㎡，总起拍价56.5257亿元，起拍楼面价25666元/㎡，溢价率高达45%。
查询出让文件获悉，竞得人须配建一所30班小学用地(AF040338地块)，用地面积1.32万㎡，建筑面积不得小于9450㎡；配建一所12班幼儿园，用地面积3600㎡，建筑面积2880㎡；以及建设居民建设场所、托儿所、社会服务站等公共服务设施。
此外，竞得人须自持AF040345、AF040346地块商业办公物业的30%，自持年限为5年。其中，AF040345地块可建设用地面积5927㎡，最大建筑面积2.96万㎡，控高120米；AF040346地块可建设用地面积4930㎡，最大建筑面积1.23万㎡，控高60米。
相关数据显示，目前该地块所在的广船片区在售项目均价约在5万元/㎡左右。广船地块西侧为市区重点一手板块广钢新城，目前在售的楼盘有保利·葛洲坝海德公馆、珠江金茂府、中海花湾壹号、振业天颂花园、金融街·融穗华府等，售价在4.6-5.7万/㎡之间。
2020年上半年成交单价最高地块：
3月10日，广州市城市建设投资集团有限公司以总价23.57亿元竞得广州市越秀区越秀南AD013907地块，土地用途为二类居住用地（R2），该地块总用地面积1.46万㎡，可建设用地面积8296.7㎡，最大计容建筑面积4.95万㎡。总起拍价23.57亿，起拍楼面价47616元/㎡。该地块竞价设“竞自持+摇号”环节，当有两个或两个以上竞买人参与竞价时，将直接进入竞自持环节。
根据出让文件要求，上述宗地不接受联合竞买，同时竞得人须在地块内提供建筑面积1.3万㎡回迁安置住房，竞得人须按照管线权属单位的专业要求对地块内的供水和排水管线进行迁改，并采取装配式建筑的建造方式。同时，项目内需配建一所用地面积1800㎡、建筑面积1440㎡的幼儿园，配建一所建筑面积800㎡的托老所等。扣除地块需配建1.3万㎡安置房，折合楼面地价64576元/㎡，这个楼面价，超过了时代海珠石岗路地块的55437元/㎡。
从实地来看，周边有华荟大厦、团一大广场站、中华全国总工会旧址、越秀区第二中医院、永曜北小学、清水濠小学，配套完善。
地块所处的北京路-文德路板块有个别一手项目在售，粤海拾桂府单价高达9万/㎡，大洋江畔雅苑7.5万/㎡，周边二手房价也超过了5万/平，按照周边房价以及6.5万/㎡的楼面价计算，未来盈利售价或将突破10万/㎡。
2020年上半年出让面积最大地块：
番禺区谢村体育设施地块及产业地块
4月16日， 广州市番禺区裕垚房地产开发有限公司（恒大地产）以总价68.1348亿元竞得番禺区谢村体育设施地块及产业地块，土地用途为商业用地兼容商务用地（B1/B2）,体育用地（A4），该地块总用地面积为499113㎡，可建设用地面积为301062㎡，可建建筑面积为941998㎡。总起拍价68.1348亿元，起拍楼面价7233元/㎡。
根据出让条件，竞买人或其所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业。体育设施用地须建设世界一流的专业足球场，设置至少8万个座位；专业足球场建成后一年内，竞得人须引进一家中国足球协会超级联赛俱乐部，并将本项目足球场作为其球队主场；否则本项目球场须无偿移交给广州市体育主管部门作为公共服务设施；专业足球场须在土地交付之日起3年内建成并投入使用。体育设施用地项目建成后，竞得人须全部自持，自持物业的持有年限与土地出让年限（40年）一致。
2020年上半年天河最贵楼面价地块：
6月29日，广州鑫保房地产开发有限公司以总价33.4889亿元竞得天河区科韵路西侧地块，土地用途为二类居住用地（R2）、医疗卫生用地（A5），该地块用地面积为64640㎡，可建设用地面积为64640㎡，可建建筑面积为94051㎡，总起拍价33.4889亿元，扣除所有公服配套的建面（13021㎡）后，地块折合楼面价为41329元/平方米。
地块采用“限地价+竞自持+摇号”方式出让。设定最高限制地价为334889万元（溢价率0%），也就是说，如果有两个或以上的竞买人，地块就将进入竞自持的阶段。
据了解，汇景新城板块周边都以高端居住为主。附近在售的一手豪宅珠江东境花园现主推209-360㎡低密住宅，均价约10万元/㎡起，总价约2200万元/套起。而汇景新城的二手豪宅，当前挂牌均价是66361元/㎡；别墅则为13万+元/㎡。
2020年上半年，广州市土地市场经历了两个月的平淡期，随着疫情缓和，广州市推地进度加快，土地成交量虽然略有起伏，但整体成交量与去年同期相比有所增加。结合广州市本年度供地计划，预计2020年下半年广州土地市场热度会继续提升。
责任编辑：刁汉斌丨作者：莫佩莹丨审核：罗国彬
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